上一篇，聊了長期利率與短期利率的「息差」走勢，才是真正影響Mortgage REITs的盈利主因。但是，我們很難從殖利率曲線（Yield Curve）的陡峭變化去觀察息差走勢，那麼，息差的走勢又可以到哪裡去看呢？
其實很多網站都提供美國長短天期息差的走勢數據，其中一個網站是https://fred.stlouisfed.org/categories/33446，提供了各種利率差的最新互動數據。例如，我們可以選擇「10年期國債利率減2年期國債利率」（10-Year Treasury Constant Maturity Minus 2-Year Treasury Constant Maturity）或「10年期國債利率減3個月國債利率」（10-Year Treasury Constant Maturity Minus 3-Month Treasury Constant Maturity），再按「Add to Graph」，即出現息差走勢圖。
那麼長短天期國債息差又是受甚麼因素影響呢？
首先，短天期國債利率通常會伴隨聯準會升降息預期而升跌，所以理論上，在一切不變的情況下，殖利率曲線應會隨聯準會的升息而趨於平坦。
長天期國債則反映著市場對經濟成長動能及通脹預期。當經濟動能及通脹預期上揚，投資人對未來升息預期升高、長天期國債利率即會上升以彌補投資人未來的流動性及利率風險；反之，當景氣趨緩、通膨預期下降時，長天期國債利率會隨之下降，甚至低於短天期公債殖利率，形成所謂的殖利率曲線倒掛。
所以，長短天期國債利差與經濟興衰息息相關，經常被視為領先指標。不過，以殖利率曲線來預測經濟衰退也並不一定可靠，例如新興國家累積龐大外匯存底構成的龐大美債買盤、以及08年金融風暴後主要央行採用量化寬鬆貨幣政策，均會壓低長債利率，所以不能作為經濟預測的單一指標。
mREITs現在可以投資嗎？這取決於你怎樣預期長期利率與短期利率的走勢。
在短期利率方面，美聯儲已經暗示在2023年之前都不大可能加息，同時為控制通脹，即使加息相信也不會太急，這確保了短期利率在很長一段時間內會保持較低水平。
在長期利率方面，本來隨著疫情受控，經濟正朝著復甦的方向發展，長期利率上升，利差顯著擴大，對mREITs十分有利。可是，變種病毒Delta帶來的疫情反彈，引發了全球復甦的擔憂，五月中開始，長短天期國債息差扭轉了趨勢，轉而向下，這也是mREITs股價近月下跌的主因。
所以，我只能說，雖然我們可以由圖表去觀察利率息差的趨勢，但中長期走勢其實很難預測，接近「Time the Market」程度，這也是一般投資人不適宜投資太多mREITs的原因。不過正如上一篇所說，就算你沒有主動投資mREITs，只要持有債券或股債CEF，那些封閉式基金也會與mREITs一樣投資大量MBS，你還是避免不了。現在大家明白，為何PTY、PDI這些高收益債券CEF的價格波幅，經常與真正債券價格脫鈎的部份原因了吧。
除了信用風險與利率風險外，mREITs還有兩大風險，分別是：
1. 提前償還風險（Prepayment Risk）：MBS與抵押貸款的借款人如果提前償還，對mREITs來說並不是一件好事，一則代表賺不到原本的利息收益，二則如果發生在利率下降時，新貸款的利差就會縮小，利潤就會下降，影響了收益率。這風險類似我們熟悉的提前贖回風險。
2. 展期風險（Rollover Risk）：這與資金的流動性有關。由於mREITs主要靠借入短期融資來投資長期的MBS與抵押貸款，在投資期限上會有時間落差，有機會因而造成利潤損失。當短期融資到期時，如果融資不能展延而又有資金贖回需要時，mREITs就必須以收益支付，否則就需要在貨幣市場或向同業拆借。這在一般環境下可能不會造成太大問題，最多就是資金成本高一些，但是如果發生在經濟恐慌下行時（例如去年三月），不論是在貨幣市場或是向同業拆借都可能對mREITs造成嚴重的流動性緊縮。
不過話又說回來，mREITs也不是一些人口中所謂「賺息蝕價」的投資物。以龍頭股NLY為例，近十年的總回報確實跑輸美股S&P500指數很多（雖然仍是正數），但拉長二十年來看，卻是大幅跑贏S&P500指數。近十年mREITs跑輸大市的主要原因，是自2010年3月後，息差走了一個長達十年的大空頭。
總結，mREITs雖然提供高達雙位數字的股息率，但對利率的敏感性太高、價格波幅很大，需要用更積極的方法去管理，並不是那種投資後就可以忘記、每月等收息的「懶系」資產。
如果你真的想投資mREITs，那麼兩大龍頭股Annaly Capital Management Inc (NLY)與AGNC Investment Corp (AGNC)，我們又應該如何選擇呢？
當我們觀察NLY與AGNC的股價走勢，發現差不了多少，會覺得大家都是投資差不多的東西。但你也許很奇怪，為何NLY的槓桿率較低，派息反而較高呢？是有做得比較好嗎？
不是的，根據NLY的最新季報，我們可以看到NLY的投資組合中，真正的Agency MBS只有71%，其餘是包括不受政府支持的抵押貸款證券與中間市場貸款，相對地，AGNC的投資組合，Agency MBS的佔比超過97%：
很明顯，NLY承擔的信用風險遠高於AGNC，所以NLY才能具有更高的淨利差與更低的債務比例。換句話說，NLY是進攻型的mREIT，AGNC則是防守型的mREIT。
兩者如何選擇，取決於你對美國整體經濟前景的看法。如果你認為美國可以進入良好的經濟時代，經濟將繼續復蘇與增長，承擔一定信用風險的NLY就會跑贏AGNC。如果你認為當前的經濟復蘇只是被政府刺激，當被壓抑的需求逐漸消失時，經濟就會下滑，那麼AGNC是更好的選擇。說到底，還是要視乎你的經濟觀點。
祝 投資順利！
（完）
註：以上提及的標的沒有任何投資建議成份。投資是個人行為，敬請自行研究並自負盈虧與責任。